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A corollario dell'intera ricerca, il caso di Bordighera è stato preso in considerazione per poter valutare quali potrebbero essere i risvolti per questa città, nel caso in cui, in futuro, venga razionalizzata la tratta ferroviaria Ospedaletti-Ventimiglia, tanto richiesta da cittadini e autorità francesi ed europee.
Gli studi avviati negli ultimi 50 anni da F.S. S.p.A. e Regione Liguria hanno ipotizzato, anche nel caso di questo tratto, lo spostamento a monte della linea. Questa modernizzazione del tracciato, come nel caso di Sanremo ed Ospedaletti, permetterebbe una ricongiunzione della città con il mare, assicurando una maggiore attrattività in campo turistico.
Coerentemente con quanto concluso nelle sezioni precedenti, l'aspetto più cruciale di un ipotetico spostamento, è costituito dalle politiche urbanistiche di rivalorizzazione delle aree dismesse post-intervento.
Nel comune preso in considerazione, il sedime ferroviario che risulterebbe dismesso è circondato da numerose aree abbandonate o non pienamente sfruttate di proprietà comunale (vedi figura sottostante), che offrono cospicue opportunità per un ampio programma di valorizzazione.
Gli studi avviati negli ultimi 50 anni da F.S. S.p.A. e Regione Liguria hanno ipotizzato, anche nel caso di questo tratto, lo spostamento a monte della linea. Questa modernizzazione del tracciato, come nel caso di Sanremo ed Ospedaletti, permetterebbe una ricongiunzione della città con il mare, assicurando una maggiore attrattività in campo turistico.
Coerentemente con quanto concluso nelle sezioni precedenti, l'aspetto più cruciale di un ipotetico spostamento, è costituito dalle politiche urbanistiche di rivalorizzazione delle aree dismesse post-intervento.
Nel comune preso in considerazione, il sedime ferroviario che risulterebbe dismesso è circondato da numerose aree abbandonate o non pienamente sfruttate di proprietà comunale (vedi figura sottostante), che offrono cospicue opportunità per un ampio programma di valorizzazione.
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| Aerofoto di Bordighera. In evidenza le aree di proprietà comunale non adeguatamente sfruttate o abbandonate. Fonte: Luca Possamai, op. cit. infra |
Un riuso ottimale delle aree evidenziate, attraverso progetti che prevedano servizi al cittadino, punti ristoro, centri sportivi e spazi verdi, garantirebbe, infatti, al waterfront di Bordighera, già di elevato valore paesaggistico, un miglioramento ulteriore.
Il comune di Bordighera e il suo waterfront godono di una storia con peculiarità proprie rispetto a quelle dell'estremo ponente ligure. Sebbene oggi, il turismo sia calato sensibilmente, avendo risentito della combinazione di crisi e politiche non molto oculate, il lungomare Argentina, così chiamato poiché inaugurato nel 1947 da Evita Peron, è sempre stato oggetto di ammirazione e località di villeggiatura per reali e nobili di tutta Europa.
In questa florida storia, andata decadendo negli ultimi decenni, una politica ottimale così come brevemente descritta dovrebbe comprendere, come “asse verde”, la continuazione della pista ciclabile. In questo modo Bordighera diventerebbe punto di arrivo o partenza di quello che, nei prossimi anni, potrebbe diventare una delle maggiori attrazioni dell'area mediterranea.
In questo modo, si potrebbe integrare il sedime ferroviario, come riutilizzato, con il lungomare, ricco delle sue antiche glorie, in una logica di rivalorizzazione reciproca per ritornare ad eccellere in campo turistico.
Inoltre, approfittando della presenza di queste aree limitrofe al sedime, si potrebbero donare alla città spazi e servizi, al momento non presenti, facendo diventare la zona non solo centro del turismo, ma anche cuore pulsante dell'intera vita cittadina.
Nella medesima prospettiva, infine, ulteriore elemento urbanistico focale dell'ipotetico intervento trattato, è da ricollegare ai concetti di permeabilità ed inglobamento.
Il comune di Bordighera e il suo waterfront godono di una storia con peculiarità proprie rispetto a quelle dell'estremo ponente ligure. Sebbene oggi, il turismo sia calato sensibilmente, avendo risentito della combinazione di crisi e politiche non molto oculate, il lungomare Argentina, così chiamato poiché inaugurato nel 1947 da Evita Peron, è sempre stato oggetto di ammirazione e località di villeggiatura per reali e nobili di tutta Europa.
In questa florida storia, andata decadendo negli ultimi decenni, una politica ottimale così come brevemente descritta dovrebbe comprendere, come “asse verde”, la continuazione della pista ciclabile. In questo modo Bordighera diventerebbe punto di arrivo o partenza di quello che, nei prossimi anni, potrebbe diventare una delle maggiori attrazioni dell'area mediterranea.
In questo modo, si potrebbe integrare il sedime ferroviario, come riutilizzato, con il lungomare, ricco delle sue antiche glorie, in una logica di rivalorizzazione reciproca per ritornare ad eccellere in campo turistico.
Inoltre, approfittando della presenza di queste aree limitrofe al sedime, si potrebbero donare alla città spazi e servizi, al momento non presenti, facendo diventare la zona non solo centro del turismo, ma anche cuore pulsante dell'intera vita cittadina.
Nella medesima prospettiva, infine, ulteriore elemento urbanistico focale dell'ipotetico intervento trattato, è da ricollegare ai concetti di permeabilità ed inglobamento.
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| I nuovi percorsi che si integrerebbero a quelli esistenti aumentandone il valore paesaggistico. Fonte: Luca Possamai, op. cit. infra |
Così come per Sanremo ed Ospedaletti, lo spostamento a monte della ferrovia e relativa rivalorizzazione delle aree dismesse, permetterebbero, eliminando quella barriera-ostacolo rappresentata dal tracciato ferroviario, migliori collegamenti in piano tra le due parti di città: a monte il centro cittadino e a valle la passeggiata ed un edificato di, al momento, basso valore. Verrebbero infatti, rimossi i poco pratici, e di negativo impatto architettonico, sottopassaggi, soppiantati da nuovi percorsi di accresciuto valore paesaggistico, come rappresentato precedentemente.
Da qui, per concludere la trattazione relativa ai risvolti urbanistici, emerge l'importanza del concetto di inglobamento, prima adeguatamente definito come:
Andare alla conquista di parti di città per essere, di riflesso, inglobati in essa. Nella pratica, questo si tradurrebbe nell'attraversamento del sedime ferroviario di aree verdi e servizi, dal lungomare alla città. Verrebbe così aumentato il raggio d'azione di questo intervento urbanistico, con riflessi in ogni ambito della vita cittadina.
Da qui, per concludere la trattazione relativa ai risvolti urbanistici, emerge l'importanza del concetto di inglobamento, prima adeguatamente definito come:
Andare alla conquista di parti di città per essere, di riflesso, inglobati in essa. Nella pratica, questo si tradurrebbe nell'attraversamento del sedime ferroviario di aree verdi e servizi, dal lungomare alla città. Verrebbe così aumentato il raggio d'azione di questo intervento urbanistico, con riflessi in ogni ambito della vita cittadina.
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| Aerofoto di Bordighera. In evidenza le aree in prossimità della linea ferroviaria che per prime sarebbero interessate dalla valorizzazione del sedime. Fonte: Luca Possamai, op. cit. infra |
A questi risvolti urbanistico-paesaggistici di grande rilevanza, vanno d'altra parte sommati importanti benefici economici per cittadini e amministrazione, sulla scia di quanto esaminato per le due città limitrofe.
Infatti, gli studi fin qui effettuati, ci hanno portato a contare 192 edifici nelle immediate vicinanze delle aree di possibile trasformazione lungo il water-front (vedi schema sopra riportato).
Applicando, in via ipotetica i risultati ottenuti per Ospedaletti e Sanremo, è stato possibile quantificare numericamente i benefici economici che potrebbero trarre le parti interessate in un lasso di tempo pari a 10 anni.
Per ciò che riguarda i valori immobiliari, sono stati, in primo luogo, estrapolati gli incrementi, in termini percentuali, per entrambi i casi studio considerati:
- 97,4% per Sanremo
- 163,9% per Ospedaletti
Da queste percentuali è stato detratto l'”errore”, dovuto al passaggio dalla Lira all'Euro, di 29,5%, ottenendo cosi un incremento netto di:
- 67,9% per Sanremo
- 134,4% per Ospedaletti
Sulla base di questi dati, è stata calcolata la media da applicare al caso di Bordighera, di 101,15%. La scelta di ricorrere ad una media aritmetica, senza propendere per nessuno dei due casi, nasce dalla consapevolezza che Bordighera possiede peculiarità proprie di entrambe le città.
Così come nel caso di Sanremo, lo spostamento della ferrovia permetterebbe, in alcuni tratti, la ricongiunzione di comparti urbani divisi, mentre per altri, analogamente a quanto avvenuto a Ospedaletti l'intervento consentirebbe un collegamento naturale città-mare.
Così come nel caso di Sanremo, quello che diventerebbe l'ex sedime ferroviario è circondato da numerose aree da sfruttare, mentre, al pari di Ospedaletti, la pista ciclabile costituirebbe una valida alternativa di alto valore paesaggistico all'unica via di accesso-attraversamento, l'Aurelia.
[...] Questo accresciuto gettito comunale, da considerare congiuntamente alle entrate che, in caso di un tale programma di valorizzazione, deriverebbero da richieste di permessi per migliorie degli immobili e richieste per l'apertura di accessi alla pista ciclabile (e al lungomare), permetterebbe inoltre all'amministrazione di utilizzare questa maggiore liquidità per generare cicli virtuosi, in quella corsa all'attrattività delle città tipica dell'era odierna.
In questo senso l'ipotesi dello spostamento a monte della ferrovia, accompagnata da una gestione capace del post-intervento, costituisce un'ultima inconfutabile prova di come la valorizzazione di aree dismesse, ed in particolare quelle ferroviarie, possa rappresentare una straordinaria opportunità di rilancio urbano e, conseguentemente, dell'economia locale.
Luca Possamai, Le aree ferroviarie dismesse come opportunità di rilancio urbano: il caso della ferrovia del Ponente Ligure, Tesi di laurea, Politecnico di Milano, Anno Accademico 2010-2011
Infatti, gli studi fin qui effettuati, ci hanno portato a contare 192 edifici nelle immediate vicinanze delle aree di possibile trasformazione lungo il water-front (vedi schema sopra riportato).
Applicando, in via ipotetica i risultati ottenuti per Ospedaletti e Sanremo, è stato possibile quantificare numericamente i benefici economici che potrebbero trarre le parti interessate in un lasso di tempo pari a 10 anni.
Per ciò che riguarda i valori immobiliari, sono stati, in primo luogo, estrapolati gli incrementi, in termini percentuali, per entrambi i casi studio considerati:
- 97,4% per Sanremo
- 163,9% per Ospedaletti
Da queste percentuali è stato detratto l'”errore”, dovuto al passaggio dalla Lira all'Euro, di 29,5%, ottenendo cosi un incremento netto di:
- 67,9% per Sanremo
- 134,4% per Ospedaletti
Sulla base di questi dati, è stata calcolata la media da applicare al caso di Bordighera, di 101,15%. La scelta di ricorrere ad una media aritmetica, senza propendere per nessuno dei due casi, nasce dalla consapevolezza che Bordighera possiede peculiarità proprie di entrambe le città.
Così come nel caso di Sanremo, lo spostamento della ferrovia permetterebbe, in alcuni tratti, la ricongiunzione di comparti urbani divisi, mentre per altri, analogamente a quanto avvenuto a Ospedaletti l'intervento consentirebbe un collegamento naturale città-mare.
Così come nel caso di Sanremo, quello che diventerebbe l'ex sedime ferroviario è circondato da numerose aree da sfruttare, mentre, al pari di Ospedaletti, la pista ciclabile costituirebbe una valida alternativa di alto valore paesaggistico all'unica via di accesso-attraversamento, l'Aurelia.
[...] Questo accresciuto gettito comunale, da considerare congiuntamente alle entrate che, in caso di un tale programma di valorizzazione, deriverebbero da richieste di permessi per migliorie degli immobili e richieste per l'apertura di accessi alla pista ciclabile (e al lungomare), permetterebbe inoltre all'amministrazione di utilizzare questa maggiore liquidità per generare cicli virtuosi, in quella corsa all'attrattività delle città tipica dell'era odierna.
In questo senso l'ipotesi dello spostamento a monte della ferrovia, accompagnata da una gestione capace del post-intervento, costituisce un'ultima inconfutabile prova di come la valorizzazione di aree dismesse, ed in particolare quelle ferroviarie, possa rappresentare una straordinaria opportunità di rilancio urbano e, conseguentemente, dell'economia locale.
Luca Possamai, Le aree ferroviarie dismesse come opportunità di rilancio urbano: il caso della ferrovia del Ponente Ligure, Tesi di laurea, Politecnico di Milano, Anno Accademico 2010-2011
